MỘT SỐ QUY ĐỊNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬNQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚIĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024
Luật sư: Đoàn Công Kê
LuậtĐất đai năm 2024 ra đời không chỉ thể hiện một cách toàn diện chính sách đấtđai của Đảng và Nhà nước ta, mà còn thể hiện quyền làm chủ của nhân dân, bảo đảmvai trò của Nhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý đất đai, minh bạchtrong các thủ tục hành chính. Luật Đất đai năm 2024 có nhiều quy định mới về địavị pháp lý của người sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất,cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợtái định cư; thủ tục hành chính về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…
Trong phạm vi bàiviết này, chúng tôi giới thiệu một số nội dung cơ bản liên quan thủ tục hành chính về đăng ký đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,giúp cho mọi người hiểu và chủ động khi đi làm các thủ tục hành chính liên quanđến đất đai mà mình đang sử dụng.
1. Theo luật đất đai (LĐĐ) năm 2024 và Nghị định101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắnliền với đất (Điều 131 LĐĐ) quy định như sau:
-Đăngký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quảnlý.
-Tàisản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu củachủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đấtbao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thứcđăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
-Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất đểquản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điềukiện theo quy định của LĐĐ.
2. Đăng ký lần đầu(Điều 132 LĐĐ) đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trongcác trường hợp sau đây: Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất đượcNhà nước giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăngký; Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đấtđai.
3. Đăng ký biến động(Điều 133 LĐĐ).
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trườnghợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặcGiấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổisau đây:
- Người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyềnsử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đấttrong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụngđất;
- Người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Thay đổi thôngtin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứngnhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
- Thay đổi ranh giới,mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
- Đăng ký quyền sởhữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấthoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặcGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăngký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đíchsử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
- Thay đổi thời hạnsử dụng đất;
- Thay đổi hình thứcgiao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định củaLĐĐ;
- Thay đổi quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập,chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặccủa vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sảnchung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành vềtranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuậntrong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩmquyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án,quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đượcthi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giảiquyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đấtđai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổihoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
- Thay đổi về nhữnghạn chế quyền của người sử dụng đất;
- Thay đổi về quyềnsử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khaithác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
- Người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởhoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu côngtrình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất;
4. Cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đấtđược xác lập trước ngày 15/10/1993, (Điều 137).
Hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trướcngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ vềquyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiệnchính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạnglâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam;
- Một trong các giấytờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngườisử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhậncủa cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở,thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộcchế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiếntrúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệulực thi hành;
- Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có têntrong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
- Giấy tờ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Sổ mục kê, sổ kiếnđiền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
- Một trong các giấytờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTgngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạngvà đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tênngười sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấpxã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sửdụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấpxã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyềnsử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủyban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
- Giấy tờ về việckê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnhxác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
- Giấy tờ của đơnvị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QPngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợpvới quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốcphòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
- Dự án hoặc danhsách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái địnhcư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệtmà có tên người sử dụng đất;
- Giấy tờ có nộidung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở,công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nướcvề nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
- Giấy tờ tạm giaođất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủyban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấpthuận;
- Giấy tờ của cơquan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đấtcho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấpcho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cánbộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
- Giấy tờ khác vềquyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnhquy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
- Hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đấtđể làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01tháng 7 năm 2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữutài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn địnhmà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụngđất:
+ Giấy tờ hợp phápvề thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờgiao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
+ Giấy tờ thanhlý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nướctheo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đấttheo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngàyLĐĐ có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưanộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy định, mà trên giấytờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất,nhưng đến trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tụcchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranhchấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án,quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thihành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, văn bảncông nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theoquy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cánhân có bản sao một trong các loại giấy tờ quy định của pháp luật mà bản gốc giấytờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấploại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụngổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theoquy định của pháp luật.
- Trường hợp ngườiđang sử dụng đất có một trong giấy tờ theo quy định của pháp luật, mà trên giấytờ đó có các thời điểm khác nhau thì người sử dụng đất được chọn thời điểm trêngiấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất.
- Cộng đồng dân cưđang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trìnhtín ngưỡng khác; chùa mà đất đó không có tranh chấp, có giấy tờ xác nhận của Ủyban nhân dân cấp xã nơi có đất là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Đất không có giấytờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trườnghợp đất được giao không đúng thẩm quyền vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cánhân đang sử dụng (Điều 138 LĐĐ):
- Hộ gia đình, cánhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, nay được Ủy ban nhân dân cấpxã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
+ Đối với thửa đấtcó nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặclớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định, thì diện tích đất ở được công nhậnbằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Trường hợp diệntích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mứccông nhận đất ở theo quy định thì diệntích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở vàcông trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đốivới diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;
+ Đối với thửa đấtcó nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạnmức công nhận đất ở theo quy định thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộdiện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Đối với thửa đấtcó sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịchvụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụtheo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận nhưhình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâudài;
- Hộ gia đình, cánhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấpthì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất như sau:
+ Đối với thửa đấtcó nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặclớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định thì diện tích đất ở được công nhậnbằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Trường hợp diệntích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mứccông nhận đất ở quy định thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thựctế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đấtphải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểmnày;
+ Đối với thửa đấtcó nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạnmức công nhận đất ở theo quy định thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộdiện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cánhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấpthì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất như sau:
+ Đối với thửa đấtcó nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặclớn hơn hạn mức giao đất ở theo quy định, thì diện tích đất ở được công nhận bằnghạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và côngtrình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ởtheo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sốngđó;
+ Đối với thửa đấtcó nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạnmức giao đất ở theo quy định thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đấtở./.
Luật sư: Đoàn Công Kê